Пройдитесь по набережной Батуми — и рекламные щиты пообещают вам 15%, а иногда и больше. Спросите у исследовательских отделов, которые на самом деле считают сделки, — и вы получите другую, куда более полезную картину. Эта статья построена на их цифрах, а не на щитах.
Что рынок на самом деле сделал в 2025 году
У Батуми был рекордный год по объёму. Galt & Taggart насчитали 17 478 сделок с квартирами в 2025 году — на 15% больше, чем годом ранее, рынок достиг примерно 1,3 млрд долларов, а на иностранцев пришлось 52% покупок. Colliers Georgia сообщили об очень похожей картине: объём более 1 млрд долларов, при этом около 70% прироста продаж обеспечили иностранные покупатели.
У спроса есть подпитка. В 2025 году Грузию посетили 7,8 млн иностранных гостей, а доход от туризма составил 4,69 млрд долларов, и аэропорт Батуми впервые за год преодолел отметку в один миллион пассажиров.
Неудобная часть: средняя доходность сжалась
Вот часть, которую рекламные щиты пропускают. Galt & Taggart оценивают среднюю доходность аренды в Батуми примерно в 7,4% — она сжалась по сравнению с прошлыми годами, потому что цены росли быстрее, чем арендные ставки. TBC Capital приходят к тому же: средняя цена квартир около 1 395 долларов за квадратный метр, рост на 17% за год, а доходность оценивается в 7,2%. В их обновлении за первый квартал 2026 года также отмечается высокий объём непроданного жилья на первичном рынке — это вежливый способ сказать, что в некоторых сегментах переизбыток предложения реален.
Поэтому, когда отдел продаж называет доходность значительно выше этого диапазона, правильный вопрос — не в том, хорош ли рынок Батуми. Он звучит так: что именно в этой конкретной квартире должно настолько превзойти средний показатель по городу?
Откуда на самом деле берутся двузначные цифры
На этот вопрос есть законный ответ. TBC Capital оценивают, что профессионально управляемые гостиничные номера в Батуми приносят владельцам примерно 10–17% годовых — заметно выше обычных квартир. Разница в операционной модели: брендированное управление, ежедневное ценообразование, маркетинговый охват и круглогодичная работа над заполняемостью — то, что отдельный владелец, сдающий квартиру между делом, обычно повторить не может.
Именно поэтому самые сильные проекты в нашем шорт-листе — это, как правило, управляемые, брендированные продукты, и именно поэтому мы всегда показываем структуру управления рядом с прогнозируемой доходностью. Прогноз в 16% под гостиничным управлением и обещание 16% по квартире, которой вы управляете сами, — это не одно и то же утверждение.
Как читать любую доходность, которую вам показывают
Спросите, указана ли цифра до или после вычета комиссии за управление и налога. Разрыв нередко составляет треть от указанной цифры.
Спросите, кто стоит за прогнозом: застройщик, независимое технико-экономическое исследование или никто. Мы публикуем источник рядом с каждой цифрой на этом сайте, а там, где источника нет, не показываем ничего.
Сравнивайте со средним показателем по рынку — около 7%. Премия требует основания: бренд, управление, дефицит локации или ранняя цена входа.
Помните, что разброс по локациям велик. Цены на новостройки идут от менее чем 1 000 долларов за квадратный метр в периферийных районах до более 4 000 в Старом городе, и доходность меняется вместе с ними.
Главное
Батуми в 2026 году — это реальный, растущий, всё более ориентированный на иностранцев рынок с честной средней доходностью около 7% и действительно более высокой доходностью, сосредоточенной в профессионально управляемом продукте. Это хороший рынок. Просто это не тот рынок, который описывает самая громкая реклама. Если вам нужны цифры по конкретному проекту с приложенными источниками, именно этим мы и занимаемся.
