Во многих странах, когда вы покупаете квартиру на стадии проекта, ваши деньги лежат на эскроу-счёте, и застройщик снимает их только по мере того, как этапы строительства подтверждаются. Грузия так не работает, и любой, кто продаёт вам новостройку в Батуми, должен сказать об этом прямо.
Что на самом деле говорит закон
В грузинских сделках с жильём на стадии проекта нет законного требования об эскроу. Руководства по защите покупателей отмечают, что механизмы эскроу или банковский контроль переводов — это то, что стоит организовать по возможности, а не то, что навязывает система. Банковские гарантии и страхование завершения существуют, но остаются на усмотрение: застройщик может их предложить, и большинство этого не делает.
На практике вы платите частной компании в рассрочку под договорное обещание построить здание. Такова сделка. Она хорошо складывалась для тысяч покупателей в городе, который выдал рекордные 17 000 с лишним сделок в 2025 году, и плохо складывалась для покупателей, выбравших не того застройщика.
Реальные риски, названные своими именами
Задержка строительства — самая частая проблема, при этом договоры нередко дают застройщику щедрые льготные периоды.
Отклонение от спецификации: планировки и площади могут законно меняться в пределах допусков, а качество отделки — разочаровать.
Банкротство застройщика — редкий, но серьёзный случай, когда недостроенную квартиру нельзя сдать, в ней нельзя жить и её непросто использовать как залог.
Шесть защит, которые заменяют эскроу
Послужной список застройщика важнее рендеров. Компания, которая сдаёт объекты десятилетиями, — не гарантия, но это лучший единичный предиктор. Именно поэтому каждый проект в нашем шорт-листе ведёт на профиль застройщика с изложенной историей.
Зарегистрируйте предварительный договор. Грузинская юридическая практика рассматривает регистрацию договора купли-продажи в Публичном реестре как главную защиту покупателя: она делает ваше право на конкретную квартиру видимым и обеспеченным исполнением. Сама регистрация быстрая и недорогая через NAPR.
Привязывайте платежи к строительству, а не к календарю. График рассрочки, который следует за видимым прогрессом, ограничивает вашу подверженность риску в любой момент. Будьте особенно осторожны с крупными ранними платежами на этапе фундамента.
Прочитайте пункты о задержке и расторжении до бронирования. Знайте штраф, если вы перестанете платить, и средство защиты, если застройщик перестанет строить. Мы излагаем это прямо на страницах проектов, включая неудобные пункты.
Отдавайте предпочтение проектам с институциональной ответственностью. Банки-партнёры по финансированию, размещённые облигации, международные бренд-операторы и независимые технико-экономические исследования — всё это означает, что кто-то с рычагами влияния уже провёл юридическую проверку.
Привлеките независимого юриста. Не юриста застройщика. Несколько сотен долларов, которые это стоит, — самая дешёвая страховка, доступная на этом рынке. Мы связываем клиентов с независимыми юристами и нотариусами в стандартном порядке, как описано в разделе как мы работаем.
Наша позиция
Мы предпочтём рассказать вам об отсутствующей системе эскроу на первой же странице, чем дать вам обнаружить это в пункте договора позже. Это самый важный структурный факт о покупке жилья на стадии проекта в Грузии, и грамотное управление этим риском — бо́льшая часть того, что отличает хорошую покупку от сожаления.
