ბათუმის სანაპიროზე გასეირნებისას ბილბორდები 15%-ს, ხანდახან მეტსაც გპირდებათ. ჰკითხეთ კვლევით განყოფილებებს, რომლებიც რეალურად ითვლიან გარიგებებს, და სხვა, ბევრად სასარგებლო სურათს მიიღებთ. ეს სტატია მათ ციფრებზეა აგებული, ბილბორდებზე არა.
რა მოხდა რეალურად ბაზარზე 2025 წელს
ბათუმს რეკორდული წელი ჰქონდა მოცულობით. Galt & Taggart-მა 2025 წელს ბინების 17,478 გარიგება დათვალა, რაც წლიურად 15%-ით მეტია, ბაზარი დაახლოებით 1.3 მილიარდ დოლარს მიუახლოვდა, ხოლო შესყიდვების 52%-ის უკან უცხოელები იდგნენ. Colliers Georgia-მ ძალიან მსგავსი სურათი დააფიქსირა: 1 მილიარდ დოლარზე მეტი მოცულობით, სადაც გაყიდვების ზრდის დაახლოებით 70% უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა.
მოთხოვნას საფუძველი აქვს. საქართველომ 2025 წელს 7.8 მილიონი საერთაშორისო ვიზიტორი მიიღო, ტურიზმის შემოსავალმა 4.69 მილიარდი დოლარი შეადგინა, ხოლო ბათუმის აეროპორტმა პირველად გადააჭარბა წელიწადში ერთ მილიონ მგზავრს.
არასასიამოვნო ნაწილი: საშუალო უკუგება შემცირდა
აი, რასაც ბილბორდები ტოვებენ. Galt & Taggart ბათუმის საშუალო საიჯარო უკუგებას დაახლოებით 7.4%-ად აფასებს — ეს მაჩვენებელი წინა წლებთან შედარებით შემცირდა, რადგან ფასები იჯარაზე უფრო სწრაფად იზრდებოდა. TBC Capital იმავე დასკვნამდე მიდის: ბინების საშუალო ფასი დაახლოებით 1,395 დოლარი კვადრატულ მეტრზე, წლიურად 17%-ით მეტი, ხოლო უკუგება შეფასებულია 7.2%-ად. მათი 2026 წლის პირველი კვარტლის განახლება ასევე ხაზს უსვამს პირველად ბაზარზე გაუყიდავი მარაგის სიმაღლეს, რაც თავაზიანი ფორმაა იმის სათქმელად, რომ ჭარბი მიწოდება ზოგიერთ სეგმენტში რეალურია.
ამიტომ, როდესაც გაყიდვების ოფისი ამ დიაპაზონზე ბევრად მაღალ უკუგებას გასახელებთ, სწორი კითხვა არ არის, კარგი ბაზარია თუ არა ბათუმი. კითხვა ასეთია: კონკრეტულად რა უნდა ჰქონდეს ამ კონკრეტულ ბინას ისეთი, რომ ქალაქის საშუალო მაჩვენებელს ამდენით აჯობოს?
საიდან მოდის სინამდვილეში ორნიშნა ციფრები
ამ კითხვას ლეგიტიმური პასუხი აქვს. TBC Capital-ის შეფასებით, ბათუმში პროფესიონალურად მართული სასტუმროს ნომრები მფლობელებს წელიწადში დაახლოებით 10–17%-ს უტოვებენ, რაც ჩვეულებრივ ბინებზე ბევრად მეტია. განსხვავება საოპერაციო მოდელშია: ბრენდირებული მართვა, ყოველდღიური ფასწარმოქმნა, მარკეტინგული მასშტაბი და მთელი წლის დატვირთვაზე მუშაობა, რასაც ცალკეული მფლობელი, რომელიც ბინას ფონურად აქირავებს, ჩვეულებრივ ვერ მეორდება.
სწორედ ამიტომ, ჩვენი შერჩევის ყველაზე ძლიერი პროექტები, როგორც წესი, მართულ, ბრენდირებულ პროდუქტებს წარმოადგენენ, და ამიტომ ყოველთვის ვაჩვენებთ მართვის სქემას პროგნოზირებული უკუგების გვერდით. სასტუმროს მართვის ქვეშ მყოფი 16%-იანი პროგნოზი და თვითმართულ ბინაზე დაპირებული 16% ერთი და იგივე განცხადება არ არის.
როგორ წავიკითხოთ ნებისმიერი ნაჩვენები უკუგება
ჰკითხეთ, არის თუ არა ციფრი მთლიანი თუ მართვის საფასურისა და გადასახადის გამოკლებით. სხვაობა ხშირად ციფრის მესამედია.
ჰკითხეთ, ვინ დგას პროგნოზის უკან: დეველოპერი, მესამე მხარის მიერ ჩატარებული ტექნიკურ-ეკონომიკური კვლევა თუ არავინ. ჩვენ ამ საიტზე ყოველი ციფრის გვერდით ვაქვეყნებთ წყაროს, ხოლო სადაც წყარო არ არის, არაფერს ვაჩვენებთ.
შეადარეთ ბაზრის საშუალო მაჩვენებელს, დაახლოებით 7%-ს. პრემიუმს მიზეზი სჭირდება: ბრენდი, მართვა, ლოკაციის სიმწირე ან ადრეული შესვლის ფასი.
გახსოვდეთ, რომ ლოკაციის დიაპაზონი ფართოა. ახალაშენებული ბინების ფასი პერიფერიულ უბნებში კვადრატულ მეტრზე 1,000 დოლარზე ნაკლებიდან ძველ ქალაქში 4,000-ზე მეტამდე მერყეობს, და უკუგებაც მათთან ერთად იცვლება.
დასკვნა
ბათუმი 2026 წელს რეალური, მზარდი, სულ უფრო მეტად უცხოელებზე ორიენტირებული ბაზარია, საშუალო გულწრფელი უკუგებით დაახლოებით 7%-ის ფარგლებში, ხოლო ნამდვილად მაღალი უკუგება პროფესიონალურად მართულ პროდუქტში კონცენტრირდება. ეს კარგი ბაზარია. უბრალოდ, ის არ არის ის ბაზარი, რომელსაც ყველაზე ხმაურიანი რეკლამა აღწერს. თუ კონკრეტული პროექტის ციფრები მათი წყაროებითურთ გსურთ, სწორედ ამას ვაკეთებთ ჩვენ.
