ბევრ ქვეყანაში, როდესაც ბინას მშენებარე ეტაპზე (გეგმაზე) ყიდულობთ, თქვენი თანხა ესქროუ-ანგარიშზე (escrow) ინახება და დეველოპერი მას მხოლოდ მაშინ იღებს, როდესაც მშენებლობის ეტაპები სერტიფიცირდება. საქართველო ასე არ მუშაობს, და ვინც ბათუმის ახალაშენებულ ბინას გყიდით, ეს პირდაპირ უნდა გითხრათ.
რას ამბობს რეალურად კანონი
ქართულ მშენებარე გაყიდვებში ესქროუს (escrow) სამართლებრივი მოთხოვნა არ არსებობს. მყიდველის დაცვის სახელმძღვანელოები აღნიშნავენ, რომ ესქროუ-მექანიზმები ან ბანკის მიერ კონტროლირებადი გადარიცხვები ის რამეა, რაც, შესაძლებლობის ფარგლებში, თვითონ უნდა მოაწყოთ და არა ის, რასაც სისტემა აწესებს. საბანკო გარანტიები და დასრულების დაზღვევა არსებობს, მაგრამ ნებაყოფლობითია: დეველოპერმა შეიძლება შემოგთავაზოთ, თუმცა უმეტესობა არ თავაზობს.
პრაქტიკაში თქვენ კერძო კომპანიას უხდით განვადებით, შენობის ჩაბარების სახელშეკრულებო დაპირების სანაცვლოდ. ეს არის გარიგება. მან კარგად იმუშავა ათასობით მყიდველისთვის ქალაქში, რომელმაც 2025 წელს რეკორდული 17,000-ზე მეტი გარიგება განახორციელა, და ცუდად დასრულდა იმ მყიდველებისთვის, რომლებმაც არასწორი დეველოპერი აირჩიეს.
რეალური რისკები, დასახელებული
მშენებლობის შეფერხება, ყველაზე ხშირი პრობლემა, ხელშეკრულებებით, რომლებიც ხშირად დეველოპერს ხანგრძლივ საშეღავათო ვადებს აძლევს.
სპეციფიკაციის ცვალებადობა: გეგმარებები და ფართები კანონიერად შეიძლება შეიცვალოს დასაშვები ცდომილების ფარგლებში, ხოლო მოპირკეთების ხარისხმა შეიძლება იმედი გაგიცრუოთ.
დეველოპერის გაკოტრება, იშვიათი, მაგრამ სერიოზული შემთხვევა, როდესაც დაუსრულებელი ბინის გაქირავება, მასში ცხოვრება ან მისი ადვილად გირაოდ გამოყენება შეუძლებელია.
ექვსი დაცვის მექანიზმი, რომელიც ესქროუს (escrow) ანაცვლებს
დეველოპერის გამოცდილება და არა რენდერები. კომპანია, რომელიც ათწლეულების განმავლობაში ასრულებდა, გარანტია არ არის, მაგრამ ის საუკეთესო ცალკეული მაჩვენებელია მომავლის პროგნოზისთვის. სწორედ ამიტომ ჩვენი შერჩევის ყოველი პროექტი ბმულით უკავშირდება დეველოპერის პროფილს მისი ისტორიის მითითებით.
დაარეგისტრირეთ წინასწარი ხელშეკრულება. ქართული სამართლებრივი პრაქტიკა საჯარო რეესტრში ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციას მყიდველის მთავარ დაცვად მიიჩნევს: ის თქვენს მოთხოვნას კონკრეტულ ბინაზე ხილულსა და აღსრულებადს ხდის. თავად რეგისტრაცია სწრაფი და იაფია საჯარო რეესტრის (NAPR) მეშვეობით.
მიამთხვიეთ გადახდები მშენებლობას და არა კალენდარს. განვადების გრაფიკი, რომელიც ხილულ პროგრესს მიჰყვება, ნებისმიერ მომენტში ზღუდავს თქვენს რისკს. განსაკუთრებით ფრთხილად იყავით საძირკვლის ეტაპზე დიდი ადრეული გადახდებისას.
წაიკითხეთ შეფერხებისა და შეწყვეტის პუნქტები დაჯავშნამდე. იცოდეთ ჯარიმა, თუ გადახდას შეწყვეტთ, და სამართლებრივი დაცვა, თუ დეველოპერი მშენებლობას შეწყვეტს. ჩვენ ამას პირდაპირ ვაცხადებთ პროექტის გვერდებზე, არასასიამოვნოების ჩათვლით.
უპირატესობა მიანიჭეთ პროექტებს ინსტიტუციური ჩართულობით. საბანკო დაფინანსების პარტნიორები, ბირჟაზე გასული ობლიგაციები, საერთაშორისო ბრენდის ოპერატორები და მესამე მხარის ტექნიკურ-ეკონომიკური კვლევები — ყველა ნიშნავს, რომ გავლენის მქონე ვიღაცამ უკვე ჩაატარა იურიდიული შემოწმება.
ისარგებლეთ დამოუკიდებელი იურისტით. არა დეველოპერის იურისტით. ის რამდენიმე ასეული დოლარი, რაც ამას უჯდება, ამ ბაზარზე ხელმისაწვდომი ყველაზე იაფი დაზღვევაა. ჩვენ კლიენტებს დამოუკიდებელ იურისტებსა და ნოტარიუსებს სტანდარტულად ვუკავშირებთ, როგორც ეს როგორ ვმუშაობთ-შია აღწერილი.
ჩვენი პოზიცია
გვირჩევნია, ესქროუს (escrow) სისტემის არარსებობის შესახებ პირველ გვერდზე გითხრათ, ვიდრე მოგვიანებით ხელშეკრულების პუნქტში აღმოაჩინოთ. ეს არის ყველაზე მნიშვნელოვანი სტრუქტურული ფაქტი საქართველოში მშენებარე ქონების შესყიდვის შესახებ, და მისი კარგად მართვა არის ის, რაც ძირითადად აშორებს კარგ შესყიდვას სინანულისგან.
